(바) 공부상 지목이 농지이지만 사실상 농지가 아닌 경우(농지취득자격증명신청서 반려통지서의
문제) //
① 총설
농지에 대하여 현황주의를 채택하고 있는 현행 농지법 하에서는 공부상 지목이 농지이더라도 실제의
토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배지 등으로 이용되고 있지 않다면 그 토지에 관한 소유권이전등기신청시 농지취득자격증명을 첨부할
필요가 없다. 다만, 공부상 지목이 농지이나 실제로는 농지로 이용되지 않는다는 사실은 농지취득자격증명의 발급관청인 농지 소재지를 관할하는
시·구·읍·면장의 서면으로 증명되어야 한다. 따라서 법원이 작성한 판결서 또는 검증조서, 감정인이 작성한 감정평가서 등은 이에 해당하지 않고,
농지원부도 농지취득자격증명을 대신할 수 없다(선례 6-555).
실무에서는 관할관청이 발급한 농지취득자격증명신청서 반려통지서가 실제 농지로 이용되지 않는다는
사실을 증명하는 서면으로 등기소에 제
출되고 있으므로 이를 중심으로 살펴보기로 한다.
② 농지취득자격증명신청서 반려통지서의 내용(농림부예규 224호)
시·구·읍·면장은 신청인이 농지취득자격증명 발급요건에 부합되지 아니하는 경우에는 그 사유를
명시한 농지취득자격증명신청서 반려통지서를 신청인에게 교부하여야 하는바, 등기실무와 관련한 문제점은 주로 (ⅰ) 농지가 아닌 토지, (ⅱ)
농지법을 위반하여 불법으로 형질변경한 농지 등에 대하여 자격증명의 발급을 신청한 경우이다. 이러한 경우 농림부예규 224호(농지취득자격증명 발급
심사요령)는 반려사유를 다음과 같이 구체적으로 기재하여 농지취득자격증명신청서 반려통지서를 교부하도록 하고 있다.
㉮ 신청대상 토지가 농지법 2조 1호의 규정에 의한 농지에 해당하지 아니하는 경우 :
'신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함'
㉯ 신청대상 농지가 「농지법」을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우 : '신청대상
농지는 취득시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이나 불법으로 형질변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증명을 발급할
수 없음'28)
③ 등기관의 심사
등기관은 반려통지서상의 기재내용에 따라 농지인지 여부를 심사할 수밖에 없으므로 실제 농지인지
여부는 위의 농림부예규와 같이 명확히 기재되어야 한다.
종전에는 실제 농지인지 여부에 관한 취지가 발급관청에 따라 다르게 기재되었고, 개별적인 사안에
따른 등기선례도 명확한 기준이 되지 못하여 실무상 문제를 야기하였다(선례5-749, 6-558 참조).
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28) 위 반려사유의 예시중 ㉮의 경우에는 반려통지서에 따라 등기신청을 수리하면 될 것이나,
㉯의 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 않은 경우에 해당하므로 등기신청을 수리할 수 없다.
이에 최근 선례는 반려사유가 '신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함'이라고
명확히 기재되어야 하는 것으로 보았다(2007. 5. 30. 부동산등기과-1802 질의회답). 따라서, 위와 같은 반려사유 외에 '현재
경작불모지이고 원상회복이 불가능함' 등과 같은 사유로는 농지가 아님을 증명하는 서면으로 볼 수 없다.
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